淺談房地產(chǎn)集團(tuán)多項(xiàng)目管理模式與管理效率

    目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，不少企業(yè)無(wú)論從品牌實(shí)力、資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和知名度等方面都已具備了較強(qiáng)實(shí)力，逐步從單項(xiàng)目運(yùn)作模式轉(zhuǎn)為多項(xiàng)目運(yùn)作模式。從企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁、前景樂(lè)觀。然而由于地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，企業(yè)規(guī)模的變化，致使企業(yè)在項(xiàng)目管理軟件和市場(chǎng)應(yīng)對(duì)方面顯得不如以往發(fā)展順暢。這使得企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人工作量大幅增加、疲憊不堪、企業(yè)單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)速度減慢、管理成本加大，于是有些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人茫然不知所措。以往的企業(yè)資金少，人員經(jīng)驗(yàn)不足，但項(xiàng)目卻運(yùn)作的相當(dāng)不錯(cuò)。如今各方面條件成熟，發(fā)展的速度卻大不如從前。到底是什么原因造成了這樣的現(xiàn)狀？幾乎令所有已經(jīng)發(fā)展起來(lái)的大公司無(wú)一幸免地出現(xiàn)了民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)的“多項(xiàng)目發(fā)展綜合癥”。
　　筆者作為項(xiàng)目管理軟件咨詢顧問(wèn)，在很多企業(yè)都遇到過(guò)上述問(wèn)題，現(xiàn)就這個(gè)問(wèn)題發(fā)表一下個(gè)人看法，僅供大家參考。

一、問(wèn)題剖析
　　筆者認(rèn)為主要問(wèn)題在于，房地產(chǎn)業(yè)以往都是單個(gè)企業(yè)老板同時(shí)擁有決策權(quán)和執(zhí)行權(quán)。這樣雙權(quán)合一的結(jié)果便是工作效率高、對(duì)市場(chǎng)應(yīng)變能力強(qiáng)、發(fā)展速度快。于是企業(yè)在創(chuàng)業(yè)階段業(yè)績(jī)不錯(cuò)，積累了大量的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。如今企業(yè)發(fā)展壯大后，企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)行。但是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的工作慣性致使企業(yè)規(guī)模變了，但管理模式、管理方法卻仍沒(méi)有改變。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人仍舊沿用單個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作模式，凡事事必躬親，這樣做的結(jié)果經(jīng)常是工作量大、時(shí)間緊、整個(gè)項(xiàng)目管理軟件團(tuán)隊(duì)發(fā)揮不足。更有甚者，致使集團(tuán)的高管人員無(wú)所適從。公司表面是集團(tuán)管理模式，實(shí)際上卻仍舊是單一的項(xiàng)目運(yùn)作模式。如果不打破這種模式，有可能帶來(lái)危機(jī)甚至對(duì)企業(yè)發(fā)展造成非常不利的影響。

二、地產(chǎn)企業(yè)的三種管理模式
　　現(xiàn)階段，中國(guó)房地產(chǎn)公司的的運(yùn)作模式可以概括為三種：
　�。ㄒ唬╉�(xiàng)目公司管理運(yùn)作模式
　　在這種模式下，每個(gè)項(xiàng)目公司相對(duì)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，保持企業(yè)原有的運(yùn)作模式。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)將集團(tuán)下的單個(gè)項(xiàng)目委托給以項(xiàng)目經(jīng)理為首的經(jīng)營(yíng)班子，只在資金、定位等關(guān)鍵方面進(jìn)行控制性管理。整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)主要靠項(xiàng)目公司來(lái)完成。這種方法使企業(yè)仍保持原來(lái)的發(fā)展速度，工作效率高、管理成本低。但是這種方法存在一定弊端，因?yàn)轫?xiàng)目的運(yùn)營(yíng)班子，尤其是項(xiàng)目經(jīng)理的綜合素質(zhì)、個(gè)人品質(zhì)及忠誠(chéng)度直接影響企業(yè)效益，于是問(wèn)題便集中在項(xiàng)目總經(jīng)理的選拔和運(yùn)用上。人才的合理運(yùn)用是一門科學(xué)的藝術(shù)。因每個(gè)人工作方式的不同，可能與領(lǐng)導(dǎo)的習(xí)慣不符，此時(shí)就要相互理解、留有空間、發(fā)揮最大的能動(dòng)性。最終我們要看的是效果。此模式最避諱的便是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)建立起這種管理模式卻仍舊使用原來(lái)的模式去干涉，使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)班子無(wú)所適從，給項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)阻力。采用這種管理運(yùn)作模式的典型例子當(dāng)屬萬(wàn)通、順弛和富力集團(tuán)。
　�。ǘ�）集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理模式
　　這種模式有點(diǎn)像傳統(tǒng)工業(yè)管理模式。企業(yè)集團(tuán)形成系統(tǒng)管理體系，把每一個(gè)項(xiàng)目納入系統(tǒng)流程管理。對(duì)具體管理部門來(lái)講，每一個(gè)部門會(huì)同時(shí)運(yùn)營(yíng)多個(gè)項(xiàng)目，而對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式基本相同。例如項(xiàng)目拿到以后，由集團(tuán)進(jìn)行前期定位、策劃、制定各方面的工作，然后由項(xiàng)目公司實(shí)施。這種管理模式的優(yōu)點(diǎn)是集團(tuán)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)項(xiàng)目控制性強(qiáng)。缺點(diǎn)是管理成本高、運(yùn)作速度慢、項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)適應(yīng)能力差，這可能影響單個(gè)項(xiàng)目的收益率。一般來(lái)說(shuō)，這種運(yùn)作模式對(duì)特大型的地產(chǎn)集團(tuán)比較適用。采用這種管理運(yùn)作模式的公司有萬(wàn)科、陽(yáng)光100。
　�。ㄈ�）混合式運(yùn)營(yíng)管理模式
　　把前兩種模式加以綜合運(yùn)用，就是我們說(shuō)的第三種管理模式。針對(duì)不同的地區(qū)、人文環(huán)境、項(xiàng)目特點(diǎn)，分別采用不同的模式。如有符合獨(dú)當(dāng)一面的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人和團(tuán)隊(duì)時(shí)，單個(gè)項(xiàng)目采用獨(dú)立運(yùn)營(yíng)模式。因某些項(xiàng)目不具備這些條件時(shí)，采用集團(tuán)模式和項(xiàng)目模式相結(jié)合的方式。這種運(yùn)營(yíng)模式的好處便是集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)低，效益和速度處于前兩者之間。不利因素是企業(yè)內(nèi)部管理模式不統(tǒng)一，容易造成工作關(guān)系等條件失衡，影響高管人員積極主動(dòng)性。這種模式對(duì)集團(tuán)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的各方面素質(zhì)要求相對(duì)較高，如果能夠克服不利因素可能會(huì)成為發(fā)展性的模式。
　　
三、企業(yè)如何提高管理效率
　�。ㄒ唬┎还懿扇∈裁茨Ｊ剑�提高效率是當(dāng)代地產(chǎn)業(yè)都關(guān)心的問(wèn)題。這實(shí)際上對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人提出了新課題，讓他們從原來(lái)的決策執(zhí)行為一體轉(zhuǎn)換成兩權(quán)分離有一定難度。首先要克服自己的工作慣性，這種改變需要一定毅力，但說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)難。
　　（二）在擁有良好監(jiān)督的機(jī)制下，充分發(fā)揮高管人員的積極性和創(chuàng)造性。
    （三）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人應(yīng)適度對(duì)高管人員授權(quán)，把管理部門經(jīng)理方式轉(zhuǎn)變到管理公司高管人員的方式，拿出更多的精力研究發(fā)展戰(zhàn)略。因?yàn)榘l(fā)展慢就面臨著被淘汰，真正的轉(zhuǎn)變應(yīng)該是領(lǐng)導(dǎo)自己轉(zhuǎn)變自己，這樣企業(yè)的適應(yīng)性就會(huì)大大加強(qiáng)。（資料來(lái)源：項(xiàng)目管理者聯(lián)盟）

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