加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理的途徑探討

    【摘要】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目成本管理對(duì)與提高項(xiàng)目的利潤(rùn)空間有著十分重要的意義。本文從施工過(guò)程中的材料管理、預(yù)算管理、設(shè)計(jì)審核以及現(xiàn)場(chǎng)施工管理等方面，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的途徑進(jìn)行了一定的分析。
　　近些年，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)獲得了高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)在已成熟，同時(shí)房地產(chǎn)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也在逐漸加劇。為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存，各房地產(chǎn)行開(kāi)始紛紛通過(guò)各種手段來(lái)降低成本，提高利潤(rùn)空間。而有效的房地產(chǎn)年成本管理正是降低成本的有效方式。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，即通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的材料、設(shè)計(jì)和施工等成本進(jìn)行有效的控制，以降低房地產(chǎn)的工程建筑成本，以提高商品房的開(kāi)發(fā)收益的行為。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)當(dāng)從材料、預(yù)算、設(shè)計(jì)和施工管理等幾個(gè)方面入手。
1 加強(qiáng)材料、設(shè)備的成本控制
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的材料由甲方提供，因而也往往成為被忽略的部分。但同時(shí)，我們也應(yīng)當(dāng)看到，材料的成本控制仍然有很大的潛力。加強(qiáng)材料成本控制，應(yīng)當(dāng)緊抓材料的采購(gòu)關(guān)。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須保證施工的原材料和設(shè)備從大渠道獲得為主，并且以自行采購(gòu)為輔。在自行采購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)由工程主管和技術(shù)人員共同參與，在采購(gòu)的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持三人同性，并且堅(jiān)持物美價(jià)廉和貨比三家的原則，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡量選擇價(jià)格低的材料，以降低工程成本。大型設(shè)備的購(gòu)買(mǎi)可以采取招投標(biāo)的方式，招標(biāo)完成后，在雙方簽訂的合同中應(yīng)當(dāng)盡量明確雙方的責(zé)任和義務(wù)。比如，一旦設(shè)備或者材料進(jìn)場(chǎng)后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，施工單位有權(quán)力拒收，用這種方式，可以達(dá)到在保證工程質(zhì)量的同時(shí)節(jié)省建筑投資的目的。
2 完善工程的預(yù)算和結(jié)算管理
　　預(yù)算和結(jié)算是成本管理的有效手段，加強(qiáng)預(yù)算和結(jié)算就是要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一筆錢(qián)都做到心中有數(shù)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算和結(jié)算管理應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：首先，應(yīng)當(dāng)做好工程預(yù)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工之前，工程人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合施工計(jì)劃做好詳細(xì)的施工預(yù)算，在施工預(yù)算中應(yīng)當(dāng)將可能產(chǎn)生的成本都包含在內(nèi)，并且將建筑過(guò)程中的機(jī)械費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)用分解到每一個(gè)單位工程，甚至是分項(xiàng)工程。其次，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑工程預(yù)算實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理，因?yàn)樵谑┕み^(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)一些不可預(yù)見(jiàn)因素，這些不可預(yù)見(jiàn)的因素會(huì)使得工程量和施工措施都發(fā)生一定的變化，因此工程預(yù)算應(yīng)當(dāng)對(duì)這些因素有所反映。此外，在工程的施工過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)通過(guò)預(yù)算做好對(duì)工程的管理，使其真正地起到對(duì)工程施工的約束作用。最后，在工程竣工之后應(yīng)當(dāng)做好工程的結(jié)算工作。在工程完工后，預(yù)算人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的要求，及時(shí)而準(zhǔn)確地搜集工程相關(guān)資料，做好結(jié)算工作。
3 開(kāi)展設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
　　3.1 強(qiáng)工程設(shè)計(jì)管理
　　筆者認(rèn)為，當(dāng)前設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制存在一定的誤區(qū)，即項(xiàng)目投資審查制度的缺失。工程部門(mén)應(yīng)按審查通過(guò)后的圖紙，編制相應(yīng)的施工方案，保證與工程施工階段的基本吻合，反映實(shí)際情況，得項(xiàng)目的設(shè)計(jì)資金真正用在刀刃上。
　　3.2 強(qiáng)化對(duì)設(shè)計(jì)變更簽證的管理
　　設(shè)計(jì)變更簽證根據(jù)工程實(shí)際情況，由施工、監(jiān)理及工程管理人員會(huì)審，提出可行方案，報(bào)設(shè)計(jì)后，出設(shè)計(jì)變更方可實(shí)施。同時(shí)要注重變更的合理性，對(duì)于不必要的變更堅(jiān)決不予通過(guò)，對(duì)于某些不合理或保守設(shè)計(jì)，在滿足使用要求的前提下，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)。第二，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督對(duì)于變更中的內(nèi)容及工程量增減，由施工、預(yù)算人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽項(xiàng)實(shí)測(cè)實(shí)量，以保證變更內(nèi)容準(zhǔn)確性。
4 做好發(fā)包管理工作
　　承包單位的選擇不僅僅是工程質(zhì)量保證的關(guān)鍵，同時(shí)也會(huì)對(duì)工程成本產(chǎn)生一定的影響。因此，要做好房產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好工程的發(fā)包管理。筆者認(rèn)為，做好發(fā)包工作應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面入手：第一，通過(guò)招標(biāo)的方式選擇比較好的施工隊(duì)伍，在招標(biāo)的過(guò)程應(yīng)當(dāng)以?xún)r(jià)格合理、質(zhì)量和工期有保證、經(jīng)濟(jì)效益好和社會(huì)聲譽(yù)高為基本的選擇原則。第二，對(duì)大宗材料應(yīng)當(dāng)單獨(dú)招標(biāo)購(gòu)買(mǎi)。在工程成本中，材料設(shè)備等費(fèi)用所占的比重非常大，因此做好材料的采購(gòu)對(duì)于保證工程質(zhì)量和降低工程成本都有著十分關(guān)鍵的影響。筆者認(rèn)為，在材料的購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，投資方應(yīng)當(dāng)通過(guò)建立完善和靈活的信息網(wǎng)絡(luò)對(duì)建筑材料的貨源、價(jià)格都有動(dòng)態(tài)而準(zhǔn)確的把握，對(duì)于差價(jià)比較大或者投資比較高的大宗產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)從廠家購(gòu)買(mǎi)，或者由施工單位購(gòu)買(mǎi)，業(yè)主參與材料的招標(biāo)工作，真正選擇到質(zhì)量?jī)?yōu)良、價(jià)格合理的材料、設(shè)備。第三，嚴(yán)格工程的發(fā)包合同。在招標(biāo)完成之后，嚴(yán)格按照招投標(biāo)文件與施工單位簽訂工程承包合同。在簽發(fā)的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)通過(guò)一定合同條款將合同中各方都和成本控制聯(lián)系起來(lái)，保證成本控制的實(shí)現(xiàn)。第四，在嚴(yán)格合同約定的基礎(chǔ)上，在施工過(guò)程中應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好對(duì)已完成工程量的計(jì)量，防止過(guò)度支付。第五，嚴(yán)格防范施工單位的索賠工作。施工單位的索賠工作是工程成本的重要部分;因此，作為建設(shè)方，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工單位的現(xiàn)場(chǎng)管理、監(jiān)理單位的旁站工作，詳細(xì)了解工程實(shí)際情況。一般的，索賠的的原因主要有設(shè)計(jì)缺陷、合同變更、管理人員或者監(jiān)理工程師行為違規(guī)或者其它一些不可抗力。由于監(jiān)理工程師大多由業(yè)主委托，他們的不當(dāng)行為對(duì)與施工單位造成的損失往往由投資方來(lái)承擔(dān)，因此在工程管理過(guò)程中應(yīng)做好對(duì)監(jiān)理工作的監(jiān)理。
5 施工現(xiàn)場(chǎng)管理的成本控制
　　進(jìn)入施工階段，工程設(shè)計(jì)已完成和程量已經(jīng)基本確定，因此此階段對(duì)于工程造價(jià)的影響較小。但是，我們也應(yīng)當(dāng)看到工程投資主要發(fā)生在這一階段，施工階段管理的疏忽往往會(huì)造成投資浪費(fèi)的現(xiàn)象。做好施工設(shè)計(jì)階段的成本管理工作應(yīng)當(dāng)從一下幾個(gè)方面入手：
　　5.1 做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作。施工組織設(shè)計(jì)包含工程施工過(guò)程中的質(zhì)量控制、成本控制、進(jìn)度控制、安全管理以及技術(shù)管理等多方面內(nèi)容，它可以說(shuō)是施工活動(dòng)中的綱領(lǐng)性的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性文件。因此，通過(guò)對(duì)施工組織設(shè)計(jì)工作的審查，優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)便顯得十分重要了。在審查的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)能夠正確處理好質(zhì)量、投資與工程進(jìn)度之間的關(guān)系。在保證工程質(zhì)量與工程進(jìn)度的基礎(chǔ)上，盡量的減少工程造價(jià)
　　5.2 做好現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查
在施工過(guò)程中，由于不可預(yù)測(cè)的因素往往會(huì)出現(xiàn)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度或者工程內(nèi)容的變化，這些變化往往會(huì)引起工程量的變化，承包方要求簽證問(wèn)題，此時(shí)便出現(xiàn)了現(xiàn)場(chǎng)簽證。簽證往往會(huì)造成工程的投資超出預(yù)算的現(xiàn)象。因此，應(yīng)當(dāng)做好對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查工作。筆者認(rèn)為，現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面入手：一是通過(guò)對(duì)工程量和投資變更的分析來(lái)論證簽證的必要性;二是設(shè)計(jì)變更應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目總監(jiān)理工程師的同意;三是當(dāng)簽證所涉及的工程變更超出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模時(shí)，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)方報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。三是做好竣工結(jié)算的審核。在施工過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)各種變化，比如材料的代換、工程量的增減變化，在施工管理過(guò)程中，建設(shè)方應(yīng)當(dāng)按現(xiàn)場(chǎng)管理人員、監(jiān)理工程師及設(shè)計(jì)變更做好竣工結(jié)算的審核工作，使其能夠反映工程所作出的變更的真實(shí)情況。（資料來(lái)源：中國(guó)工程管理網(wǎng)）

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