項目管理：房地產(chǎn)項目開發(fā)管理重點

    項目管理是基于被接受的管理原則的一套技術(shù)方法，這些技術(shù)或方法用于計劃、評估、控制工作活動，以按時、按預(yù)算、依據(jù)規(guī)范達到理想的最終效果。項目開發(fā)管理是指在項目開發(fā)前期的一系列的管理問題。
　　在過去的十多年間，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展基本是借助國家房地產(chǎn)制度變革所提供的歷史機遇和政策環(huán)境。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)屢遭冰點，房地產(chǎn)企業(yè)的“幸福日子”一去不復(fù)返。去年，美國次貨危機引發(fā)的金融風(fēng)暴，也波及到我國的房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)整合明顯加快，企業(yè)核心競爭力得到重視。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，除了萬科、金地、保利等上市公司通過股市募集資金外，非上市企業(yè)的融資渠道單一，主要靠銀行貸款。目前在股市推動樓市、樓市推動地價的背景下，很有可以形成地產(chǎn)寡頭，中小企業(yè)的競爭力大大降低。面對這種局面，確定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營模式對中小房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。
　　產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，實施合理成本戰(zhàn)略，是提高企業(yè)核心競爭力的重要手段之一。每個企業(yè)各有不同的方式，建立完善的市場調(diào)研、產(chǎn)品研發(fā)體系及完善的成本控制體系，是企業(yè)走向成熟不可缺失的一項重要工作。
　　1 項目開發(fā)管理在項目前期，把握投資決策
　　土地儲備量大小是房地產(chǎn)企業(yè)的實力的象征。項目土地出讓拍賣前，究竟以多少價格取得土地，企業(yè)要做仔細的投資決策分析，包括項目的基本情況、項目用地現(xiàn)狀調(diào)查，對項目開發(fā)的組織機構(gòu)、管理費用、開發(fā)建設(shè)進度及費用的關(guān)系等。這其中，要求企業(yè)積累各種基礎(chǔ)資料，才能全面精確計算。雖然，土地拍賣過程競爭激烈，價格一加再加，搞清項目主要狀況、搞清成本，就有競爭的底氣。
　　2 項目開發(fā)管理要產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，優(yōu)化設(shè)計
　　項目設(shè)計方案階段，作深入的產(chǎn)品市場調(diào)查是十分必要的，關(guān)系到項目開發(fā)的成敗。市場調(diào)研報告是設(shè)計的主要依據(jù)，可以概括為以下內(nèi)容：
　　3 項目開發(fā)管理在建設(shè)階段，嚴(yán)控工程造價成本
　　項目開發(fā)管理在項目建設(shè)階段，建設(shè)成本管理與控制進入到實現(xiàn)的階段，計劃能否實現(xiàn)，目標(biāo)能否達到，考驗企業(yè)團隊的執(zhí)行力。需要有嚴(yán)格的規(guī)章制度，對成本控制的各個主要環(huán)節(jié)進行規(guī)范管理。
　　設(shè)計變更的管理工作：對工程建設(shè)中的設(shè)計變更進行分類管理，分為設(shè)計提出的變更、甲方提出的變更、施工單位提出的變更、客戶提出的變更。對每項變更內(nèi)容預(yù)算部門要進行費用、工期的評估，技術(shù)、工程部門要進行可行性的評估，最終由總工程師簽發(fā)。變更環(huán)節(jié)的管理靠制度、靠流程，保證變更的科學(xué)客觀，杜絕主觀隨意性。
　　施工現(xiàn)場簽證管理工作：對于要發(fā)生的簽證，工程部要對照合同，審核簽證的必要性，以及簽證內(nèi)容的合理性，對照施工圖、預(yù)算，核實工程量，明確說明簽證的原因、內(nèi)容。簽證單必須有監(jiān)理、現(xiàn)場經(jīng)辦人、工程部負責(zé)人的簽字。
　　設(shè)備材料的采購管理工作：在日常工作中建立的材料市場信息庫，建立設(shè)備供應(yīng)商的長期合作關(guān)系，根據(jù)技術(shù)部門提供的設(shè)備技術(shù)參數(shù)，工程部門提供的工程進度要求，對各種設(shè)備貨比三家，比較設(shè)備的性價比，擇優(yōu)選用。
　　工程款的支付：控制工程款及各種材料設(shè)備款的支付，源頭在招投標(biāo)及各種商務(wù)合同的簽訂工作上，對合同中的價款支付比例，以工程進度為依據(jù)簽訂。預(yù)算部門在做預(yù)算時，結(jié)合工程款支付的要求，對相關(guān)工程量，分別分類計量。支付時，工程部對照完成的工程量、財務(wù)部對照合同，嚴(yán)格按合同審批、支付。
　　預(yù)決算管理工作：把預(yù)決算作為工程成本控制工作的主線，招標(biāo)工作、工程量計量、工程造價的計算依據(jù)和預(yù)決算工作都有直接而密切的關(guān)系。準(zhǔn)確的預(yù)算為控制工程成本提出目標(biāo)依據(jù)。決算工作，核實施工單位申報的工程實際發(fā)生的費用，剔除不合理的內(nèi)容、重復(fù)計算的內(nèi)容，審核價差調(diào)整的內(nèi)容，不僅僅是控制工程造價的最后結(jié)果，也是對工程成本控制工作成果的檢驗。
　　4 項目開發(fā)管理在銷售階段，嚴(yán)控銷售成本
    在激烈的市場競爭中，為推動銷售工作，銷售需投入的費用持續(xù)增加。項目方案確定后，銷售部門就著手制定營銷計劃，對廣告的投入、現(xiàn)場的包裝、參加展會、樣板區(qū)建設(shè)、樣板房裝修的標(biāo)準(zhǔn)、售樓部的建造編制計劃書，提出費用標(biāo)準(zhǔn)、投入計劃。公司合理確定費用額度，對各種廣告形式做出費效比評估。廣告投入后，跟蹤評估廣告的投入效果，并根據(jù)項目開發(fā)管理實際銷售情況調(diào)整，力求每一分錢的投入都有效。
　　5 項目開發(fā)管理要把控風(fēng)險調(diào)節(jié)，積極應(yīng)對市場變化
　　項目開發(fā)管理面臨諸多風(fēng)險，因而必須防患于未然，對各種可能發(fā)生的風(fēng)險都應(yīng)有前瞻性和延續(xù)性的預(yù)測，才能減少風(fēng)險成本的發(fā)生。
　　多年的持續(xù)繁榮，成就了一批優(yōu)勢企業(yè)，也制約了企業(yè)對發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營模式的探索。危機也是一種機會，讓房地產(chǎn)企業(yè)有了修煉內(nèi)功的緊迫感。在國內(nèi)包括港澳地區(qū)一流企業(yè)紛紛跨區(qū)域發(fā)展、全面出擊、建設(shè)項目四處開花之時，本地房地產(chǎn)企業(yè)要有全國性競爭的態(tài)度，用國際化視野來優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營模式。全面分析評價不同企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營模式的優(yōu)劣勢，分析國內(nèi)外房地產(chǎn)周期波動的特點和基本規(guī)律，以及對目前所處周期階段和未來二年的趨勢進行預(yù)測，為企業(yè)把準(zhǔn)市場脈絡(luò)，贏得市場先機。
　　6 結(jié)束語
　　利潤是企業(yè)生存與發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，在保證質(zhì)量的前提下，降低成本是企業(yè)利潤最大化的重要途徑之一，合理成本戰(zhàn)略能使房地產(chǎn)企業(yè)取得社會效益、經(jīng)濟效益，能保證房地產(chǎn)企業(yè)的生存和持續(xù)發(fā)展。在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要堅持產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，還要有政策、市場的分析研判，保證企業(yè)經(jīng)營決策的正確性，使企業(yè)得以長足發(fā)展。（項目管理者聯(lián)盟）
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